La cláusula suelo, los gastos de hipoteca y otras cláusulas abusivas de su hipoteca

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La reciente Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no solo permite reclamar la cláusula suelo o el interés de demora, sino también abre la puerta a la reclamación de todos los gastos indebidamente satisfechos por el prestatario en aplicación de la cláusula de atribución de gastos de formalización de la hipoteca al prestatario. 

No se trata de una cantidad ínfima, pues según nuestra experiencia la media de las reclamaciones, tras cuantificar aquellos importes indebidamente abonados por el prestatario en virtud de las cláusulas suelen ser superiores a los 3.500 euros.

En resumen, cabe reclamar todos los gastos atribuidos y abonados injustificadamente por el prestatario.

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En las conversaciones con nuestros clientes, surgen sobre todo las siguientes preguntas al respecto:

 

¿Puedo reclamar la cláusula suelo?

En principio, se debe examinar el contrato de préstamo hipotecario para evaluar si contiene la cláusula suelo y sí ésta resulta abusiva. En la práctica, muchos prestamistas piden a su sucursal de confianza que analicen esta cuestión, sin que tengan ninguna posibilidad de valorar los resultados. La asistencia de un profesional en todo este proceso es absolutamente recomendable, ya que no todas las entidades responden con la misma buena fe.

 

¿Y si el prestatario es una persona jurídica?

Las personas jurídicas también pueden ser consumidores y aplicarse la normativa protectora de los consumidores y usuarios. Aún en caso de no tener la condición de consumidor, por aplicación de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, igualmente podría tener derecho a reclamar a la entidad con la que concertó aquellas cláusulas que fueran nulas.


¿Qué cláusulas puedo reclamarle al banco?

En principio, debemos examinar caso por caso, porque se trata de una cuestión que requiere un estudio pormenorizado del conjunto del contrato hipotecario. En la mayoría de los contratos, se podrían reclamar las siguientes cláusulas:

  1. Cláusula que limita el interés variable (cláusula suelo).
  2. Cláusula de interés de demora.
  3. Cláusula de gastos:
    1. El impuesto de actos jurídicos documentados.
    2. Gastos de tasación del inmueble.
    3. Gastos previos a la formalización del contrato de préstamo hipotecario, y durante la formalización del contrato, como minutas del registrador, notario y copias de la escritura.
    4. Cláusula de comisión de apertura.

Veamos un ejemplo de las cantidades que usted podría reclamar si hubiera obtenido un contrato de préstamo hipotecario de 300.000 euros aproximadamente*:

 

Conceptos  Gastos 
Cláusula suelo.  2.900,00€
Cláusula de interés de demora.  375,00€
Impuesto de actos jurídicos documentados (ITP o IVA).      3.606,00€
Honorarios del Registrador y otros gastos. 675,00€
Minuta notario  950,00€
Gastos de Gestoría 450,00€
Gastos de tasación del inmueble. 550,00€
Cláusula de comisión de apertura. 450,00€
TOTAL 9.950€

 

NOTA*: Las cantidades expuesta en la tabla son el resultado de los gastos medios que abonan nuestros clientes, que nos sirven de ejemplo para averiguar cuánto podemos reclamarle a la entidad financiera.

 

Una vez presentada la reclamación de acuerdo con la ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, la postura mayoritaria de los bancos es responder y llegar a un acuerdo con el consumidor para evitar iniciar un procedimiento judicial.

Algunas entidades, sin embargo, optan por negar el carácter abusivo de cualquier cláusula y desestimar todas las reclamaciones recibidas. En este caso, la única respuesta válida debe ser la interposición de la oportuna demanda ante el Juzgado del domicilio del prestatario, concluyendo este procedimiento en la mayoría de los casos con la condena en costas de la entidad demandada y con la devolución de lo reclamado.

Si usted tiene o ha tenido hipoteca y no está seguro cuales de los gastos puede reclamar, por parte de nuestro Despacho no solo analizamos su escritura hipotecaria e interponemos en su nombre la previa reclamación extrajudicial, sino además le representamos ante los tribunales en Andalucía. Para cualquier pregunta al respecto, puede contactar con nosotros tanto por mail como por teléfono.

Autor: 

 

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